Rivanın çıplak mülkiyet değeri 140-150 milyon $. Ancak bu parayı direk verecek ve satın alabilecek birisini bulmak şu piyasa koşullarında zor. Floryanın çıplak mülkiyet değeri için birşey diyemiyorum çünkü yeşil alan imarlı. Ama konumu itibariyle oldukça değerli. Sadece riva üzerinden kat karşılığı anlaşılmış olunsaydı minimum hasılatın % 60 ını alacaktık. Kâr payı demiyorum. Direk hasılat. Bir zamanlar hesaplamıştım bunu ve sanırım bize düşmesi muhtemel rakam 200 milyon $ civarıydı. Buradaki önemli husus Floryadaki durum. 2018 şubat sanırım yeni havaalanı açılış tarihi. Atatürk havalimanı taşındıktan sonra Florya bölgesinde ciddi bir imar artışı bekleniyor. Gerçekleşmese bile Toki nin sahip olduğu sınırsız yetkiler sebebiyle kâr etmek için yüksek imar vereceklerdir oraya. TL veya Usd tartışılması normal. Ancak usd bazında anlaşma olmayacağı gayet belliydi. Dursun gibi bir yalancıya inanmış olmanıza şaşırdım açıkçası. Şimdi kendi fikirlerimi aktarayım.
Emlak konut ile iş yapmak son derece mantıklı bir karar. Bürokrasiye takılmadan hızlı bir şekilde süreç işleyecektir. Ancak itirazım hasılat üzerinden değil de kâr ile olmasıydı. Burada çakallık yapılmış. Yapılan projeden %65 hasılattan pay verilseydi itirazım olmazdı. Hasılattan pay verilirken kat irtifakı kurulduğunda mülklerin tapusu direk kulüp üzerine olabilir ve satışı biz gerçekleştirebilirdik. Bir bakıma iyi oldu. Lisecilere peşkeş çekilmez belki bu vasıta ile. Ayrıca Toki düşük kâr marjı ile çalışan bir kurum olmaktan çıktı. Bunu unutun. Yüksek kâr marjı ile inşaat yapıyorlar. Lüks konut üretimi de yapıyorlar. Kendi kâr marjlarını maksimuma çekmek için ellerinden geleni yapacaklardır. Onlar %20 yi ne kadar arttırabilirlerse bizim de kâr marjımız o kadar yüksek olacaktır. Toki nin 100 milyon TL kâr elde etmek için bu projeye gireceğini sannıyorum. Çünkü inşaat maliyeti en az 800-900 milyon TL olacaktır ki bu rakam tamamen sallamadır. Belki daha fazla da olabilir. Bu nedenle 100-150 milyon için böyle bir riske girmeyecektir. Bize düşecek parayı hesaplarken Toki ne kadar kazanmak ister acaba deyip yola çıkmak lazım. Eğer Toki kendine atıyorum 300-400 milyon TL kâr yapacağım diye bu işe kalkışıyorsa bize düşecek gelir 1,2-1,6 milyar TL olur. Özetle Bu rakamların hepsi boş. Projeler çıksın ortaya bir görelim. Sonra değerlendirme yaparız tekrar.
Bir diğer itirazım ise bu inşai faaliyetlerin gelire dönüşmesi en az 4 yıl sürer. Projeden satılmazsa tabi. Bu nedenle bu 4 yıllık dönemde ödeyeceğimiz faiz ne olacak onu düşünüyorum. Eğer çok cüzi faiz oranı ile yeniden yapılandırılabilirse iyi olur.
