GSC Portal Emlak Konut, Galatasaray ile Protokol İmzaladı!
- Konuyu Başlatan Alper Altun
- Başlangıç tarihi
-
- Etiketler
- galatasaray imzaladı konut portal protokol
Fatih Hacı
Berlin Panteri
- 10 Aralık 2012
- 45.005
- 6.138
- 1.528
8 haziranmış sabah haberine göre.
Galatasaray'in Riva arazisi ihaleye cıkıyor - Ekonomi Haberleri
- 3 Temmuz 2012
- 135.105
- 81.701
- 5.198
Kazıklandıysak biz kaziklandık sanane yav
Halim Koçer
Kırmızı Üye
- 23 Nisan 2014
- 1.222
- 5
- 608
bildiğin kazıklanıyoruz. 112 yaşında kulübü çinlilere satma saçmalığını konuşana kadar şu arsalardan birini çinlilere satmayı konuşalım, görelim ne kadar para öneriyorlar
Sinan Bilgin
Cezalı
- 30 Aralık 2010
- 25.370
- 5.061
- 1.588
Arazilerin direk satisi durumunda tokinin elinde olan bazi imkanlardan istifa edemeyecegimiz dusunuldu , bir de ciplak arazi satisi , uzerinde proje gelistirilmesine gore kardan zarar ettirir
burada tartisilmasi gereken , acaba oraya daha marjinal bir sey yapilabilir miydi konut yerine . Ben onu dusunuyorum biraz , onun disinda bir yanlis gormuyorum
burada tartisilmasi gereken , acaba oraya daha marjinal bir sey yapilabilir miydi konut yerine . Ben onu dusunuyorum biraz , onun disinda bir yanlis gormuyorum
Burak Keskin
10 Numara!
- 25 Ocak 2012
- 18.956
- 3.973
- 1.328
Arsayı satıyor muyuz kat karşılığı mı veriyoruz
- 27 Ocak 2010
- 58.771
- 30.406
- 3.363
Guzel gunler yakin beyler. Az daha sabir.
Satacak bisey kalmayinca kulup satilacak o anlamda yani. Sinan sinirlenecek simdi ya neyse artik.
Satacak bisey kalmayinca kulup satilacak o anlamda yani. Sinan sinirlenecek simdi ya neyse artik.
- 29 Ekim 2014
- 9.866
- 61
- 533
40 yıl bekleyen Riva 1 yıl daha bekleyemedi. Görüşümü en başta söyleyeyim, imar artışı olsaydı itirazım olmayacaktı Toki ile işbirliğine. Ama beklediğimiz artış olmadı(Riva için). Toki anladığım kadarıyla asıl Floryayı istiyor. Ordaki gelire odaklı olduklarını düşünüyorum. Şimdi sadece riva üzerinden konuşalım.
1 yıl daha bekletilebilseydi Riva yeni düzenlenmiş olan Gayrimenkul Yatırım Sertifikaları ile kendi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığımızı kurup kendimiz inşa edebilirdik. Tabi bunu gerçekleştirmek için ciddi bir sermaye ihtiyacı var ve bunun bir kısmını borsada işlem görecek olan sertifikalardan gelecek gelirlerle karşılayabilirdik. Peki nedir bu gayrimenkul sertifikası, kısaca özetleyelim:
Bu kısım Gayrimenkulde Sertifika dan alıntıdır:
SPK tarafından düzenlenen gayrimenkul sertifikası; ihraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden, nominal değeri eşit sermaye piyasası aracıdır.
Gayrimenkul sertifikaları, ihraççılarına sermaye piyasası aracılığıyla finansman seçeneği sunmaktadır. Böylece konut ve işyeri projelerinin inşaatları daha kolay ve hızlı tamamlanabilmektedir. Tasarruflarını sermaye piyasasında değerlendirmek isteyen yatırımcılar için alternatif bir ürün olan bu sertifikaların Borsa’da işlem görmesi ise şeffaflık ve likidite sağlamaktadır.
Sertifika nedir ?
Gayrimenkul projelerinin, herkesin ortak alabileceği küçük paylara bölünerek oluşturulan bir yatırım aracıdır.
Gayrimenkul sertifikasının amacı nedir?
Bir daire alacak kadar birikimi olmayan fakat gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcıları yatırıma ortak etmektir.
Yani faiz ve finansman gideri olmadan yatırımcıyı yapacağın inşaata ortak edip ordan gelecek finansman ile inşaatını yapabilirsin. Ve bunlar borsada işlem göreceğinden alım-satım sirkülasyonu kolay, şeffaf ve direk proje finansmanına gidecek olan gelirlerdir. Ve en güzel özelliği de paylaşılacak miktara göre herkes bütçesine göre pay alabilecek. Yani geniş tabanda herkes destek olabilirdi. Daha net olması açısından:
Gayrimenkul sertifikası almak için alt limit nedir?
Gayrimenkul sertifikası alımı için alt limit 1 pay bedeli olan 42,50 TL’dir. Dilediğiniz kadar pay alarak projeye ortak olabilirsiniz. İster 1 pay (42,50 TL), ister 100 pay (4.250 TL), ister 65.000 pay (2.762.500 TL) veya dilediğiniz kadar pay alabilirsiniz. Kısacası ne kadar bütçeniz varsa o kadar alım yapabilirsiniz. (Burada Park Mavera III Projesi Gayrimenkul Sertifikasından bahsedilmektedir).
Şimdi gelelim benim yorumuma
Bu sistemde herkesi yatırımcı olarak görebilirdik. Ağlıyorduk ya kulübe üye yapmıyorlar, bizler de varolmak istiyoruz diye. Şimdi bu vesileyle hem yatırım yapacaktık hem de kulübümüze destek olacaktık. Bu finansman modeli tekbaşına yeter mi emin değilim. Onu da kabaca bayındırlığın maliyet yöntemi ile projelendirirsek.
2016 yapı yaklaşık maliyetleri ile proje maliyeti (5A yapı sınıfı)
inşaat maliyeti: 173.904 m² x 1,20 (emsal dışı alan) x 1320TL/m² = 275.463.936= ~275.000.000TL
proje maliyeti: 275.000.000 TL x %10= 27.500.000 TL olmak üzere 302.500.000 TL +
diğer maliyetler %9 olmak üzere ~25.000.000 TL (proje büyüklüğü sebebiyle diğer maliyet %9 alınmıştır, olması gereken %4-5)
325.000.000 TL ye ihtiyaç var.
Minimum ihraç bedeli ortalama m² satış bedeli ile belirleniyor. O da 7.000 TL/m² / 100 = 70 TL olur. Yani 1 pay için 70 TL olacak.
Elimizdeki toplam pay 173.904 x 7.000 / 70 =17.390.400 adet olacaktır. Bu payların atıyorum 5.000.000 adedini ihraca konu ettin. Talep olursa 350.000.000 TL gelir elde eder ve inşaatı yaparsın. Talep olması halinde önceden açıklamak suretiyle 2.390.400 payı da ihraç edebilirsin. Burada sınır var mı onu öğrenemedim. O da dahil 7.390.400 x 70 =517.328.000 TL kulübün kasasına girecek brüt gelir olur. Tabi bu 70 TL sabit kalmayacak, mevcut piyasa koşullarında 100 TL den gitmesi gerekir ancak yatırımcıya 70 TL den al, inşaat bitince 100 TL den satabilirsin diyebiliriz ki bankaya vereceğimiz finansman giderini yatırımcıya kar olarak verelim. İnşaat bittikten sonra elindeki 10.000.000 payı da ortalama 10.000 TL/m² den satarsan 1 Milyar TL 4-5 yıl içerisinde kulübün kasasına girecek rakam olur.
Özetle bu finansman modeli düzgün işleseydi, döviz ve enflasyondan bağımsız olarak ~1.517.000 TL brüt gelir, ~325.000.000 TL gider olmak üzere toplam 1.192.000.000 TL kar elde edilebilirdi.
Tokinin yaptığına kısaca değinelim:
Toplam maliyet 325 milyon TL
Bu ihaleyi alacak firmaya kar marjı eklenir bence. Toplam maliyetin % 30 una da firmanın karını ekleyelim. O firma da ~420 milyon TL ye halletsin projeyi.
Toplam gelir tüm taşınmazlar için ortalama projeden satışlar da dahil 8.200 TL/m²(%60 ı 7.000, %40 ı 10.000 TL/m²) den satılırsa brüt gelir ~1.420.000.000 TL
Net gelir = 1.420.000.000 TL - 420.000.000 TL =1.000.000.000 TL
Net kardan elde edilecek %80 =800.000.000 TL
Tokiye kalan gelir %20 =200.000.000 TL
Yani Toki elini sürmeden rivadan 200.000.000 TL gelir elde edecek. Bizim kaybımız ise tahminen ~392.000.000 TL olacaktır.
Dipnot: rakamlarda -+%10 oynar. ama daha fazlasını beklemiyorum.
1 yıl daha bekletilebilseydi Riva yeni düzenlenmiş olan Gayrimenkul Yatırım Sertifikaları ile kendi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığımızı kurup kendimiz inşa edebilirdik. Tabi bunu gerçekleştirmek için ciddi bir sermaye ihtiyacı var ve bunun bir kısmını borsada işlem görecek olan sertifikalardan gelecek gelirlerle karşılayabilirdik. Peki nedir bu gayrimenkul sertifikası, kısaca özetleyelim:
Bu kısım Gayrimenkulde Sertifika dan alıntıdır:
SPK tarafından düzenlenen gayrimenkul sertifikası; ihraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden, nominal değeri eşit sermaye piyasası aracıdır.
Gayrimenkul sertifikaları, ihraççılarına sermaye piyasası aracılığıyla finansman seçeneği sunmaktadır. Böylece konut ve işyeri projelerinin inşaatları daha kolay ve hızlı tamamlanabilmektedir. Tasarruflarını sermaye piyasasında değerlendirmek isteyen yatırımcılar için alternatif bir ürün olan bu sertifikaların Borsa’da işlem görmesi ise şeffaflık ve likidite sağlamaktadır.
Sertifika nedir ?
Gayrimenkul projelerinin, herkesin ortak alabileceği küçük paylara bölünerek oluşturulan bir yatırım aracıdır.
Gayrimenkul sertifikasının amacı nedir?
Bir daire alacak kadar birikimi olmayan fakat gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcıları yatırıma ortak etmektir.
Yani faiz ve finansman gideri olmadan yatırımcıyı yapacağın inşaata ortak edip ordan gelecek finansman ile inşaatını yapabilirsin. Ve bunlar borsada işlem göreceğinden alım-satım sirkülasyonu kolay, şeffaf ve direk proje finansmanına gidecek olan gelirlerdir. Ve en güzel özelliği de paylaşılacak miktara göre herkes bütçesine göre pay alabilecek. Yani geniş tabanda herkes destek olabilirdi. Daha net olması açısından:
Gayrimenkul sertifikası almak için alt limit nedir?
Gayrimenkul sertifikası alımı için alt limit 1 pay bedeli olan 42,50 TL’dir. Dilediğiniz kadar pay alarak projeye ortak olabilirsiniz. İster 1 pay (42,50 TL), ister 100 pay (4.250 TL), ister 65.000 pay (2.762.500 TL) veya dilediğiniz kadar pay alabilirsiniz. Kısacası ne kadar bütçeniz varsa o kadar alım yapabilirsiniz. (Burada Park Mavera III Projesi Gayrimenkul Sertifikasından bahsedilmektedir).
Şimdi gelelim benim yorumuma
Bu sistemde herkesi yatırımcı olarak görebilirdik. Ağlıyorduk ya kulübe üye yapmıyorlar, bizler de varolmak istiyoruz diye. Şimdi bu vesileyle hem yatırım yapacaktık hem de kulübümüze destek olacaktık. Bu finansman modeli tekbaşına yeter mi emin değilim. Onu da kabaca bayındırlığın maliyet yöntemi ile projelendirirsek.
2016 yapı yaklaşık maliyetleri ile proje maliyeti (5A yapı sınıfı)
inşaat maliyeti: 173.904 m² x 1,20 (emsal dışı alan) x 1320TL/m² = 275.463.936= ~275.000.000TL
proje maliyeti: 275.000.000 TL x %10= 27.500.000 TL olmak üzere 302.500.000 TL +
diğer maliyetler %9 olmak üzere ~25.000.000 TL (proje büyüklüğü sebebiyle diğer maliyet %9 alınmıştır, olması gereken %4-5)
325.000.000 TL ye ihtiyaç var.
Minimum ihraç bedeli ortalama m² satış bedeli ile belirleniyor. O da 7.000 TL/m² / 100 = 70 TL olur. Yani 1 pay için 70 TL olacak.
Elimizdeki toplam pay 173.904 x 7.000 / 70 =17.390.400 adet olacaktır. Bu payların atıyorum 5.000.000 adedini ihraca konu ettin. Talep olursa 350.000.000 TL gelir elde eder ve inşaatı yaparsın. Talep olması halinde önceden açıklamak suretiyle 2.390.400 payı da ihraç edebilirsin. Burada sınır var mı onu öğrenemedim. O da dahil 7.390.400 x 70 =517.328.000 TL kulübün kasasına girecek brüt gelir olur. Tabi bu 70 TL sabit kalmayacak, mevcut piyasa koşullarında 100 TL den gitmesi gerekir ancak yatırımcıya 70 TL den al, inşaat bitince 100 TL den satabilirsin diyebiliriz ki bankaya vereceğimiz finansman giderini yatırımcıya kar olarak verelim. İnşaat bittikten sonra elindeki 10.000.000 payı da ortalama 10.000 TL/m² den satarsan 1 Milyar TL 4-5 yıl içerisinde kulübün kasasına girecek rakam olur.
Özetle bu finansman modeli düzgün işleseydi, döviz ve enflasyondan bağımsız olarak ~1.517.000 TL brüt gelir, ~325.000.000 TL gider olmak üzere toplam 1.192.000.000 TL kar elde edilebilirdi.
Tokinin yaptığına kısaca değinelim:
Toplam maliyet 325 milyon TL
Bu ihaleyi alacak firmaya kar marjı eklenir bence. Toplam maliyetin % 30 una da firmanın karını ekleyelim. O firma da ~420 milyon TL ye halletsin projeyi.
Toplam gelir tüm taşınmazlar için ortalama projeden satışlar da dahil 8.200 TL/m²(%60 ı 7.000, %40 ı 10.000 TL/m²) den satılırsa brüt gelir ~1.420.000.000 TL
Net gelir = 1.420.000.000 TL - 420.000.000 TL =1.000.000.000 TL
Net kardan elde edilecek %80 =800.000.000 TL
Tokiye kalan gelir %20 =200.000.000 TL
Yani Toki elini sürmeden rivadan 200.000.000 TL gelir elde edecek. Bizim kaybımız ise tahminen ~392.000.000 TL olacaktır.
Dipnot: rakamlarda -+%10 oynar. ama daha fazlasını beklemiyorum.
Son düzenleme:
Rıfkı Karakülah
Ulubatlı Souness
- 8 Aralık 2008
- 35.917
- 10.596
- 2.168
kongredeki koyunlarin elinden kurtaracak bir cinli araniyor
- 26 Kasım 2012
- 179.802
- 242.622
- 5.688
imar hususunda bir avantaj olmuyorsa bunun adi itoglu itliktir
Sinan Bilgin
Cezalı
- 30 Aralık 2010
- 25.370
- 5.061
- 1.588
Imar hususundaki artistan sadece GS mi yararlanacak ? Hayir
Emlak konut da hem ihale asamasinda hem de kendisine kalacak 20% den en iyi sekilde nemalanmak icin sizce bizim kadar istekli degil midir ?
olabiliyorsa yapilir
Emlak konut da hem ihale asamasinda hem de kendisine kalacak 20% den en iyi sekilde nemalanmak icin sizce bizim kadar istekli degil midir ?
olabiliyorsa yapilir
- 26 Kasım 2012
- 179.802
- 242.622
- 5.688
oluyo denmis evvelden simdi nie olmuyor s. bey
- 29 Ekim 2014
- 9.866
- 61
- 533
avantaj yok. paramız yok diye elde edeceğimiz geliri %33,33 ünü veriyoruz. Eğer yukarıda yazmış olduğum yazıdaki gelir (800 milyon TL) gelirse benim için yeterlidir. Diğer yöntemde risk var. Ayrıca toki bu ihaleyi uyguna yapmanın peşine düşer de istediği teklifi alamazsa imar artışı yapacağını düşünüyorum. Çünkü maliyet demek tokinin karından gitmesi demek. Tabi işin bir diğer tarafı da Toki eğer derse " banane rivadan, ordan gelecekle ilgilenmiyorum, bana Florya lazım" o zaman kucağa alındığımızı anlayalım.
- 29 Ekim 2014
- 9.866
- 61
- 533
yapmayabilir. asıl amaç florya olabilir. orayı olabildiğince ucuza mal edip floryadan iyi gelir bekliyor olabilirler.
- 29 Ekim 2014
- 9.866
- 61
- 533
Bu arada ihalenin hangi yöntemle yapılacağını yazmışlar mı?
Çünkü ihale bedeli doğrudan bizi de ilgilendiriyor.
Çünkü ihale bedeli doğrudan bizi de ilgilendiriyor.
Sinan Bilgin
Cezalı
- 30 Aralık 2010
- 25.370
- 5.061
- 1.588
Ne kadar uzaktaki bir alacagi bugune cekersen , o kadar az para alir zararda gibi gorunursun
ama bunun zarar olup olmadigini degerlendirmek icin bir cok parametreye bakmak gerekir
bazen 500 milyonu kirdirip bugun almak borc kapamak , alip dovize yatirmak , alip harcamak , almayip ileride almak
hepsinin sonuclari farkli rakam verir ama hangisi avantajlidir katiyen bastan bilinemez
ama bunun zarar olup olmadigini degerlendirmek icin bir cok parametreye bakmak gerekir
bazen 500 milyonu kirdirip bugun almak borc kapamak , alip dovize yatirmak , alip harcamak , almayip ileride almak
hepsinin sonuclari farkli rakam verir ama hangisi avantajlidir katiyen bastan bilinemez
Tuncay Van
Büyük Kaptan
- 2 Ocak 2011
- 26.809
- 8.850
- 2.163
Acaba Rivayi pesin satabilmis olsaydi ordan gelen bütün paralari borca yatirip faizleri düsürmüs olsaydi simdki riva projesi ile esdeger olmazmiydi?
Tamam suan bir 340milyon tl aldik onla borclari bir kismini ödedik yakinda birseyler daha gelcek onlarda borca gidecek ama ondan sonra bilmem kac yil beklenecek bu projeden birdaha para alabilmemiz icin. ozaman kadar para sikintisi hala devam edecek, sonucta soymayi seven yöneticiler var. VIp Loca dan gelen paralari bunlar bu yil icinde bitirir capsiz ve hirsiz olduklari icin kasada para kalmiyacagina göre gene fahis oranlarda yeni krediler cekilecek ve bundan dolayi borclar tekrardan artacak. Bilmem 6 yil sonra ise tamamen suanki durumda olacagiz. yani bu projeden gelen son paralar ile gene az da olsun borcalri indirecegiz ve temlikleri kaldiracagiz. ama hala belki 300milyon dollar borclu olacagiz. sonrada döngü tekrar dönecek, galatasaray adasi satilacak veya baska ne kaldiysa elimizde.
Tamam suan bir 340milyon tl aldik onla borclari bir kismini ödedik yakinda birseyler daha gelcek onlarda borca gidecek ama ondan sonra bilmem kac yil beklenecek bu projeden birdaha para alabilmemiz icin. ozaman kadar para sikintisi hala devam edecek, sonucta soymayi seven yöneticiler var. VIp Loca dan gelen paralari bunlar bu yil icinde bitirir capsiz ve hirsiz olduklari icin kasada para kalmiyacagina göre gene fahis oranlarda yeni krediler cekilecek ve bundan dolayi borclar tekrardan artacak. Bilmem 6 yil sonra ise tamamen suanki durumda olacagiz. yani bu projeden gelen son paralar ile gene az da olsun borcalri indirecegiz ve temlikleri kaldiracagiz. ama hala belki 300milyon dollar borclu olacagiz. sonrada döngü tekrar dönecek, galatasaray adasi satilacak veya baska ne kaldiysa elimizde.
Sinan Bilgin
Cezalı
- 30 Aralık 2010
- 25.370
- 5.061
- 1.588
300 milyon dolar borc kalmaz , toplam borc miktarina degil de borc alacak farkina bakmak lazim
klubun dogal gelirleri de var , onemli olan her sene ne kadar borc artisi yasiyoruz . Bu borc artisinin ne kadar harcamalarla ne kadari mevcut borc stogunun finansman giderleri ile alakali bunlari inceledigimizde banka borclarini bu ikinci faz odeme ve otel satisi ile hemen hemen sifirlayabiliyoruz
ticari borc her zaman olacaktir . Oyunculara personele verilen paralar , yayin gelirlerinden koltuklardan gelen paralar .. bunlari dengeli giderse sorun yok
maliyetli transferler de yapilsin sorun degil ama gelirlerle yapilsin kredilerle degil
klubun dogal gelirleri de var , onemli olan her sene ne kadar borc artisi yasiyoruz . Bu borc artisinin ne kadar harcamalarla ne kadari mevcut borc stogunun finansman giderleri ile alakali bunlari inceledigimizde banka borclarini bu ikinci faz odeme ve otel satisi ile hemen hemen sifirlayabiliyoruz
ticari borc her zaman olacaktir . Oyunculara personele verilen paralar , yayin gelirlerinden koltuklardan gelen paralar .. bunlari dengeli giderse sorun yok
maliyetli transferler de yapilsin sorun degil ama gelirlerle yapilsin kredilerle degil
- 15 Aralık 2011
- 17.987
- 7.067
- 1.373
Banka borcu kapandıktan sonra denk bütçe yapılabilir rahatlıkla.Senelik ne kadar faiz ödüyoruz?
Sinan Bilgin
Cezalı
- 30 Aralık 2010
- 25.370
- 5.061
- 1.588
Ezberimde yok bakmak lazim . Ya uzun lafin kisasi hep soyledigimiz gibi , gecen kirdirilan para , bu gelecek olan para ve otel satisi ile banka borcu finale erdirilir
temliklerin kalkmasiyla da elde edilecek diger gelirlerle ticari borclar dondurulur . Ama hic bir yonetimin yildiz vs sevdasina dusmemesi kaydiyla
cunku bir sene cok harcayip basarili olamayip gelir elde edemezsen onu kapatmak cok ama cok zor
temliklerin kalkmasiyla da elde edilecek diger gelirlerle ticari borclar dondurulur . Ama hic bir yonetimin yildiz vs sevdasina dusmemesi kaydiyla
cunku bir sene cok harcayip basarili olamayip gelir elde edemezsen onu kapatmak cok ama cok zor